Vous vous lancez dans un projet immobilier et vous avez besoin de souscrire un prêt ? Sachez que votre banque vous demandera une garantie. Alors vous vous demandez à quoi sert la garantie de prêt et comment elle fonctionne ? Quels sont les types de garanties possibles ? Mais également, combien coûtent les différentes garanties ? Pour vous aider à y voir clair, Damien COLIN, conseiller en prêts immobiliers chez Negocial, répond à notre interview et vous apporte toutes les réponses.
Quel est le rôle de la garantie de prêt immobilier ?
Damien, pouvez-vous nous en dire plus sur les garanties en général ?
En premier lieu, la garantie de prêt a pour but de protéger l’établissement prêteur qui vous consentira un prêt immobilier. Plus particulièrement, en cas d’arrêt de remboursement du crédit par l’emprunteur, la banque pourra activer la garantie. Sachez que la garantie est obligatoire, sous différentes formes.
Merci Damien pour cette définition. Voyons voir maintenant ce que revêtent les différentes sortes de garanties et laquelle serait la plus favorable selon la situation.
Quelles sont donc les différentes possibilités en matière de garantie ?
Il faut savoir qu’il existe deux grandes formes de garanties. Nous avons en effet, d’un côté la sûreté réelle, et de l’autre la caution, ou sûreté personnelle.
Les sûretés réelles portent sur des biens
Bien souvent, les banques proposent une sûreté réelle. Et il en existe deux types : l’hypothèque ou le HLPD (Hypothèque Légale de Prêteur de Denier).
L’hypothèque : une garantie spécifique aux prêts immobiliers
- L’hypothèque permet à l’établissement bancaire de pouvoir saisir le bien immobilier en cas de non-remboursement par l’emprunteur. Il pourra ainsi se rembourser sur sa revente. Pour ce faire, cette garantie implique le respect d’un certain formalisme, et notamment d’être mise en place par un notaire.
- L’hypothèque est particulièrement sécurisante pour le prêteur, mais elle est assez lourde à activer en cas de besoin. La banque devra en effet gérer seule la revente aux enchères du bien.
- L’hypothèque, ou inscription hypothécaire, s’applique sur des biens neufs (VEFA, Vente future en l’Etat d’achèvement, ou construction). Mais également sur le financement de travaux immobiliers.
Le HLPD : une garantie hypothécaire sur biens existants
Le HLPD, Hypothèque Légale de Prêteur de Denier, présente également un fonctionnement très proche de celui de l’hypothèque.
En cas de défaillance de paiement, l’organisme de crédit immobilier peut également saisir le bien et le revendre. Cependant, la principale différence est qu’il s’applique uniquement aux biens déjà construits.
Merci Damien. Nous comprenons maintenant mieux ce que sont les sûretés réelles. Tout à l’heure, vous évoquiez aussi les sûretés personnelles. Pouvez-vous nous en dire plus ?
Les cautions sont une alternative pour garantir votre prêt immobilier
- Quand on parle de sûreté personnelle, il est plus précisément question de caution. Il est rare qu’un banquier accepte une caution solidaire personnelle pour garantir votre prêt immobilier. L’usage le plus fréquent est plutôt le recours à un organisme de cautionnement. Ces entités étudient votre dossier de demande de financement et agissent en tant que fonds de garantie en mutualisant le risque. On parle effectivement de caution mutuelle. Il existe ainsi plusieurs organismes susceptibles de se porter garants pour vous.
Les sociétés de cautionnement des banques
- La plupart des banques ont leur propre société de cautionnement. Citons à titre d’exemple :
- CAMCA pour le Crédit agricole et LCL
- CMH pour le Crédit Mutuel
- SACCEF pour la Caisse d’Epargne ou la Banque Populaire
- Vous pouvez également garantir votre emprunt avec Crédit Logement.
Si vous travaillez dans la fonction publique, des organismes spécialisés comme la CASDEN pourraient être intéressants pour vous. Le FMGM s’adresse de son côté aux gendarmes et militaires.
- Nous n’avons pas parlé également d’un autre type de garantie, le nantissement. Cela s’adresse à des emprunteurs qui ont par ailleurs de l’épargne bloquée qui pourrait financer leur projet. Mais parce que cette épargne est rémunérée, il est plus avantageux pour eux de contracter un emprunt. La banque nantit alors cette épargne, correspondant à une partie du prêt, pour le garantir. Certes, cela concerne seulement un certain profil d’emprunteur. Et c’est une solution particulièrement adaptée dans le cadre d’un investissement locatif avec remboursement in fine.
Le nantissement sur un contrat de capitalisation ou sur de l’épargne existante
- Un autre type de garantie peut être activé pour votre prêt immobilier : le nantissement d’un produit financier.
- Un nantissement est une sûreté conventionnelle, qui porte sur un bien mobilier. Dans le cas du financement d’un bien immobilier, le créditeur pourra éventuellement, en garantie, nantir un contrat de capitalisation ou de l’épargne existante. Cette réserve d’argent bloqué pourra servir à rembourser le prêt en cas de non remboursement.
Damien, merci infiniment pour ces riches informations.
- Avec plaisir !
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