Comprendre les caractéristiques du prêt immobilier

Idéalement, ajustez les conditions de votre prêt immobilier à votre capacité d’emprunt, en cohérence avec vos projets présents et futurs.

Pour se faire, il est important de maîtriser toutes les subtilités du crédit immobilier et de ses différentes composantes.

Connaître sa capacité d’emprunt

Bien sûr, vous pouvez utiliser un simulateur pour calculer votre capacité d’emprunt. Mais pour être le plus précis possible, il faut tenir compte de tous vos revenus et charges. Les banques ne calculent pas toutes de la même façon la capacité d’emprunt. Certaines appliquent en effet des pondérations. C’est pourquoi il est recommandé de faire appel à un professionnel pour vous permettre de viser juste.

Négocial saura vous aider à calculer précisément votre capacité d’emprunt.

Les composantes du crédit immobilier

Pour financer un même bien, il est parfois possible d’envisager une multitude de combinaisons pour votre crédit.

Il faut en effet déterminer les critères suivants :

Montant à emprunter et apport personnel
Durée du prêt
Taux d’intérêt
Type d’amortissement
Type de prêt
Garantie
Assurance emprunteur

Le montant du prêt et l’apport personnel

Le montant à emprunter découle directement de votre capacité d’emprunt. Mais il varie aussi en fonction de la valeur du bien et de votre apport personnel.

Durée du prêt et remboursement anticipé

Le prêt immobilier s’étend en moyenne sur une durée de 20 à 25 ans, parfois plus. L’emprunteur a toujours la possibilité de procéder à un remboursement anticipé. Cependant, cette opération entraîne généralement des pénalités. Nous parlons plus précisément d’indemnités de remboursement anticipé (IRA), et d’une majoration des intérêts compensateurs si le taux est variable. Bien sûr, il existe des cas particuliers qui vous permettent de vous en affranchir :

L’hypothèse du remboursement anticipé est prise en compte par les experts de Négocial dans les négociations menées avec les organismes bancaires en vue d’obtenir le prêt immobilier le plus intéressant.

À tout moment et en fonction de l’évolution de la conjoncture, l’emprunteur peut tenter une renégociation de son prêt immobilier.

Quel taux pour votre prêt ?

Bien sûr la première question qu’on se pose le plus souvent, c’est celle du coût des intérêts du crédit. Quel taux vais-je pouvoir obtenir ?

Mais il faut également se demander avec quel type de taux vous souhaitez emprunter ?

Taux fixe ou taux variable ?

L’offre de prêt immobilier d’une banque peut être faite selon un taux fixe ou un taux variable (ou révisable). La première solution est la plus courante car elle est synonyme de sécurité. En effet, le taux d’intérêt est défini à la signature du contrat. Ainsi, il ne varie pas tout au long de la durée de l’emprunt. Cela peut donc se révéler intéressant à une période où les taux sont bas. Le taux fixe est, au départ, toujours plus élevé que le taux variable.

Il existe plusieurs types de taux variables, offrant plus ou moins de sécurité. Le principe est toujours le même : le taux d’intérêt évolue à périodicité définie en fonction d’un indice de référence. On distingue cependant :

• Le prêt à taux révisable pur: calculé à partir d’un taux de référence majoré, il varie ensuite, à la baisse ou à la hausse, selon l’évolution de l’indice de référence. La conséquence en est bien sûr la modification du montant des mensualités. Les banques proposent souvent un plafond, qui limitera l’augmentation des mensualités mais pourra allonger la durée du prêt.

• Le prêt à taux révisable capé: il prend en compte un « cap » dès la signature du prêt. En clair, il s’agit d’un taux plafond (entre 1 et 3 points du taux de départ). Il ne pourra en aucun cas être dépassé, dans le temps ou sur les mensualités. Quelle que soit l’évolution de l’indice de référence, ce taux capé permet donc de calculer dès le départ quel pourrait être le montant maximum des mensualités.

L’amortissement du prêt

Différentes options existent. Un prêt peut d’ailleurs être modulable.

Certains sont davantage adaptés à des situations fiscales ou patrimoniales précises ou permettent de mener plusieurs projets de front.

Prêt amortissable

Pendant la durée du prêt, vous remboursez à la fois le capital et les intérêts.

Prêt in fine

Vous ne remboursez le capital qu’à la fin de votre prêt. Adaptés à certaines situations fiscales et patrimoniales.

Prêt lissé

Des montages techniques optimisant votre offre, des paliers permettant de mener plusieurs projets de front sans obérer votre budget.

Quelle garantie pour un prêt immobilier ?

Les banques exigent des garanties financières pour accorder un prêt immobilier. Celles-ci peuvent être de plusieurs ordres :

• L’hypothèque

Cette garantie, qui permet à la banque de saisir le bien pour le vendre aux enchères en cas de défaillance, est coûteuse. Effectivement, elle inclut de nombreux frais (notaire, enregistrement, taxe publicité foncière, etc.). Dans le cadre de l’achat d’un bien ancien, une alternative un peu moins onéreuse est possible. Il s’agit de l’HLPD, ou Hypothèque Légale de Prêteurs de Deniers (qui remplace d’IPPD).

• La caution

A défaut de caution solidaire personnelle, les emprunteurs peuvent faire appel à un organisme spécialisé (par exemple Crédit logement). Cet organisme se porte alors garant pour eux. En échange, ils s’acquittent d’une commission de cautionnement représentant un certain pourcentage du montant du prêt. Mais ils règlent également une cotisation à un fonds mutuel. À l’échéance, le souscripteur récupère une partie de sa caution.

Certains fonctionnaires (enseignants, policiers, salariés du Trésor public…) peuvent bénéficier de la caution mutuelle fonctionnaires, qui leur offre des conditions particulièrement avantageuses.

Protéger son emprunt avec une assurance emprunteur

La banque exige généralement la mise en place d’une assurance emprunteur. Au-delà de sécuriser votre créancier, vous protégez également votre famille et/ou votre co-emprunteur. Selon les termes du contrat, elle vous apporte des garanties en cas de décès, d’invalidité temporaire, permanente, totale ou partielle. Son coût représente un pourcentage de votre capital emprunté ou du capital restant dû. Il dépend aussi de différents critères. Son coût n’est pas neutre mais bien s’assurer est une nécessité.