Vous avez un projet immobilier ? Vous souhaitez faire l’acquisition d’un bien au titre de votre résidence principale, secondaire, ou pour un investissement locatif ? Mais vous vous demandez jusqu’où vous pouvez emprunter ? Alors, pour bien jalonner vos recherches, il est nécessaire de calculer votre capacité d’emprunt.
Regardons, dans cet article, comment réaliser ce calcul et connaître le prix des biens immobiliers auxquels vous pouvez prétendre.
Qu’est-ce que la capacité d’emprunt
Il s’agit du montant maximum qu’une banque pourra vous prêter sur une durée et avec un taux d’intérêt donné. Parler de capacité d’emprunt, c’est d’abord parler de capacité de remboursement. En effet, votre emprunt maximal sera déterminé en fonction de votre capacité, en tant qu’emprunteur, à rembourser sereinement vos échéances de prêt.
Pourquoi et quand évaluer ma capacité d’emprunt ?
Veiller à maintenir l’équilibre de mon budget mensuel
Nous connaissons, depuis quelques années, un contexte de taux bas. On peut alors être tenté d’augmenter le montant de son acquisition immobilière. Par exemple, avec un même budget, on peut aujourd’hui emprunter une plus grosse somme, ou sur une plus longue durée. C’est aussi l’occasion de mener éventuellement plusieurs projets en parallèle. Il est de plus en plus fréquent d’investir dans une maison à la campagne, en continuant de rembourser le prêt de son appartement en ville. Il est aussi possible d’envisager un investissement patrimonial : Pinel, LMNP ou autre location meublée…
Attention cependant à ne pas surestimer sa capacité d’emprunt ! Certes, le coût total du crédit est plus faible avec un taux bas, à montant d’emprunt équivalent. Mais évaluer correctement la somme à emprunter est indispensable pour ne pas déséquilibrer son budget mensuel. Vous éviterez ainsi de vous retrouver en difficulté et dans l’incapacité de rembourser votre prêt. Le maintien d’une épargne de précaution sera également sécurisante.
Estimer ma capacité d’emprunt avant de rechercher un bien immobilier
Cela peut sembler évident. Mais le plus sympa, dans un projet immobilier, c’est la recherche du bien de ses rêves ! A contrario, calculer sa capacité d’emprunt peut paraître contraignant. On y va alors à l’intuition, en faisant des calculs très approximatifs. Et c’est parfois seulement une fois le bien idéal trouvé, qu’on se pose la question de son financement…
En prenant le temps de répertorier scrupuleusement l’ensemble de vos charges et revenus, vous pourrez déterminer votre mensualité maximale acceptable.
Cela permettra donc de concentrer vos recherches uniquement sur les biens rentrant dans votre fourchette de prix !
Calcul de mon prêt immobilier
Quel est le taux d’endettement maximum
Tout d’abord, le taux d’endettement correspond à la part de vos remboursements de crédit sur vos revenus (crédit immobilier, à la consommation…). Il est commun d’en fixer la limite à 35%. Au-delà, il peut y avoir un risque de surendettement.
Néanmoins, un taux d’endettement élevé peut représenter un risque très différent selon le niveau de revenus dont on dispose.
C’est pourquoi les établissements financiers utilisent aussi d’autres critères pour décider d’octroyer ou non un prêt.
Comment la banque calcule-t-elle ma capacité d’emprunt ?
Les établissements bancaires calculent votre capacité d’emprunt en prenant en compte les indicateurs suivants.
- Dans un premier temps, ils répertorient l’ensemble de vos revenus nets d’impôt. Rentrent dans cette catégorie les revenus professionnels, salaires, revenus fonciers, pensions alimentaires, pensions de retraites et d’invalidité, allocations familiales… Les primes exceptionnelles ne sont pas prises en comptes, mais les primes récurrentes le seront éventuellement.
- Dans un deuxième temps, ils prennent note de vos charges mensuelles : les mensualités de vos crédits en cours, loyers, pensions alimentaires… .
On obtient alors le montant de la mensualité acceptable. L’ajout de cette mensualité aux charges existantes doit en effet permettre de continuer à dégager un reste à vivre suffisant.
Attention cependant, le prêteur prendra également en compte d’autres indicateurs plus difficiles à appréhender. Il étudiera notamment votre profil emprunteur pour connaître votre comportement bancaire et votre situation financière.
Prenons l’exemple suivant d’un couple souhaitant devenir propriétaire
Ils ont 5 000€ de revenus. Ils remboursent chaque mois 300€ de crédit à la consommation pour l’achat d’un véhicule.
5000 X 0,35 = 1750€
1750 étant votre maximum de charges autorisées mensuellement.
1750-300 = 1450€
1450 étant la mensualité que vous pouvez allouer à votre projet immobilier.
Sur la base de ce calcul, simulez maintenant votre prêt immobilier à l’aide d’une calculette.
Calculette de prêt immobilier
Il existe différents types de simulateurs de prêt immobilier pour évaluer votre capacité d’emprunt et vos mensualités. Une calculette de prêt immo prend en compte les critères vus ci-dessus. Vous pouvez ainsi simplement effectuer une première simulation pour guider vos recherches.
En fonction de la durée du prêt, du type de prêt et du taux d’intérêt qui sera appliqué, on obtient alors la capacité totale d’emprunt. A cela s’ajoute l’apport personnel qui pourra permettre d’élargir l’enveloppe budgétaire globale.
A noter que la somme de votre prêt immobilier et de votre apport personnel doivent couvrir le prix d’achat du bien, et les frais annexes. Une grande partie de ces frais concernent les intérêts du crédit et les frais de notaires. Mais il s’agit aussi des frais de dossiers, du coût de l’assurance emprunteur et des frais de garantie. Il existe plusieurs types de garanties : hypothèque, privilège de prêteurs de deniers, caution… D’autres frais peuvent éventuellement s’ajouter : frais d’agence, intérêts intercalaires, frais liés à un prêt relais, etc…
On parle de taux annuel effectif global (TAEG) pour prendre en compte le véritable coût global du crédit. Cet indicateur permet de comparer aussi plus facilement des offres de prêts entre elles.
Pour estimer le plus précisément possible l’enveloppe de votre projet immobilier, faites appel à votre courtier en prêt immobilier Negocial. Nous pourrons entre autres calculer le budget global de l’opération, et prévoir votre tableau d’amortissement. Nous vous conseillerons également dans les différentes options à envisager. Nous sommes en effet très au fait des pratiques de nos nombreux partenaires bancaires. Vous serez ainsi bien armés pour obtenir plusieurs offres de prêt correspondant à vos attentes.
