Le taux d’endettement est un critère scruté de près lorsque l’on choisit de faire un prêt immobilier. Il correspond au pourcentage du revenu des emprunteurs. Cet indicateur sert notamment à déterminer sa capacité d’emprunt.
Comment calculer son taux d’endettement ?
Pour calculer le taux d’endettement d’un ménage, il faut tout d’abord répertorier l’ensemble des charges et des revenus concernés.
Le calcul à appliquer est le suivant :
Taux d’endettement (en pourcentage) = (Mensualités/Revenus) x 100
Quelles charges prendre en compte dans le calcul du taux d’endettement ?
Il s’agit certainement du point le plus interprétable. Faut-il prendre toutes ses charges pour calculer son taux d’endettement ? Dans les faits, il ne faut conserver que les charges fixes et stables dans le temps. Les dépenses mensuelles à retenir sont donc :
- Les mensualités de l’ensemble des crédits en cours : crédits à la consommation, crédits renouvelables et autres prêts immobiliers. Il faut ici prendre en compte le capital et les intérêts remboursés.
- Les pensions alimentaires ou autres pensions à verser
- Les éventuels loyers à payer (dans le cadre d’un investissement locatif si vous n’êtes pas propriétaire de votre résidence principale)
Quels revenus prendre en compte ?
Comme pour les charges, les revenus à considérer sont les revenus fixes et durables d’un foyer. Nous comptabiliserons ainsi les éléments suivants :
- Les salaires fixes nets ou les revenus professionnels non salariés
- Le 13ème mois, s’il n’est pas exceptionnel
- La part garantie du salaire variable s’il y en a (généralement pris sur 2 ans)
- Les loyers des investissements locatifs (avec une pondération relative à chaque banque)
- Les pensions alimentaires perçues (si l’enfant a moins de 15 ans)
- Les autres pensions (retraite, invalidité, AAH, AEH…)
Lors d’une demande de financement, toutes les banques ne comptabilisent pas les revenus de la même façon. Certains sont plus ou moins pris en compte. D’autres sont éventuellement pondérés pour anticiper une potentielle baisse au cours de la vie du crédit. Par exemple, la pondération des revenus locatifs permet de prévenir les risques de carence locative passagère.
Quel est le taux d’endettement maximal accepté par les banques ?
Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), autorité macroprudentielle française, a déterminé un taux d’endettement maximum autorisé de 35%. Les banques qui ne respectent pas cette règle peuvent se voir infliger des sanctions par l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR). Toutefois, les établissements bancaires peuvent s’affranchir de cette limite pour 20% des prêts qu’elles octroient. Cette exception profite aux emprunteurs aux revenus élevés, mais également aux primo-accédants. Bien sûr, ils doivent malgré tout bénéficier d’une situation financière solide.
Au-delà du taux d’endettement maximum, les établissements financiers prennent également en compte la notion de « Reste à vivre ». Pour éviter les risques de surendettement, le seuil Neiertz fixe un montant minimum de revenus subsistants après retrait des mensualités de crédits. Ils doivent notamment être suffisants pour payer les dépenses incompressibles.
Le prêteur a en effet l’obligation de s’assurer de la solvabilité de l’emprunteur avant d’accorder un crédit. Pour calculer ce Reste à vivre, il s’appuiera également sur le nombre de personnes au foyer.
Ceci explique pourquoi la banque pourra accorder plus facilement un dépassement du taux d’endettement de 35% à un ménage aux revenus conséquents. Leur Reste à vivre sera lui-même plus important.
Comment réduire son taux d’endettement ?
Certaines fois, un changement de situation personnelle ou familiale peut entraîner une hausse non maîtrisée de son taux d’endettement. Les aléas du quotidien en sont parfois responsables : divorce, accident, décès, chômage… D’autres comportements peuvent également générer du surendettement, comme l’accumulation de crédits à la consommation.
Être moins endetté, c’est aussi avoir une capacité de remboursement plus élevée. Pour réduire son taux d’endettement et retrouver du pouvoir d’achat ou de la nouvelle capacité d’emprunt, il existe plusieurs pistes.
Le rachat de crédit
Le rachat de crédit, ou regroupement de crédit est une des solutions pour réduire son taux d’endettement. Le principe consiste à regrouper l’ensemble de ses crédits en cours, prêts immobiliers et crédits personnels affectés ou non affectés. Ainsi, un nouveau prêt unique se matérialise en lieu et place des précédents. La durée moyenne est généralement allongée ce qui permet d’obtenir une mensualité plus faible.
Allonger la durée du prêt
En allongeant la durée du prêt que l’on souhaite souscrire, on réduit le montant de l’échéance de remboursement. Certes, le taux appliqué est généralement plus élevé, et donc le coût total du crédit, mais cela permet d’alléger le taux d’endettement mensuel.
Si l’on applique un allongement de la durée d’un crédit existant, ceci devient une opération de restructuration bancaire. Vous devez alors obtenir l’accord de votre banque.
Un apport personnel plus élevé
Plus votre apport personnel est important, plus votre emprunt sera faible. S’il est possible d’avoir un apport personnel plus conséquent pour votre projet immobilier, votre endettement sera moins élevé.
Un taux d’intérêt plus bas
Comme on l’a vu précédemment, le taux d’endettement prend en compte les intérêts du crédit. C’est pourquoi obtenir un taux d’intérêt bas influencera à la baisse votre taux d’endettement.
Pour ce qui concerne un prêt existant, selon le contexte des taux du marché, il est parfois opportun de renégocier votre prêt. Ceci peut permettre d’obtenir un meilleur taux.
Pour vous accompagner dans ces démarches, nos experts Négocial sont à votre écoute.
En résumé
En récapitulatif, pour tout savoir sur le taux d’endettement :
- Le taux d’endettement est un indicateur clé pour déterminer votre capacité d’emprunt et de remboursement.
- Son calcul correspond au rapport entre vos charges durables et vos revenus durables.
- Le taux d’endettement maximal autorisé est de 35%.
- Cependant, des exceptions existent selon votre niveau de Reste à vivre.
- Pour réduire votre taux d’endettement, vous pouvez faire racheter vos crédits, allonger la durée de vos prêts, ou les renégocier. Vous pouvez aussi augmenter votre apport personnel et/ou négocier un taux plus bas.
