35 %, c’est le plafond limite de taux d’endettement que les banques doivent respecter lors de l’octroi d’un crédit, assurance comprise. De simple recommandation, le respect de ce taux est devenu une obligation depuis le 1er janvier 2022. Pourtant, les établissements bancaires dérogent parfois à cette règle.
Vous avez un projet d’investissement immobilier, mais vous êtes concerné par l’atteinte de cette limite ? Découvrez si vous pouvez être éligible pour obtenir malgré tout un financement.
Taux d’endettement maximum : peut-on dépasser les 35 % ?
Bien sûr, il n’est pas souhaitable de dépasser un certain seuil d’endettement au risque de sombrer dans le surendettement. Cependant, certains emprunteurs, même avec un niveau d’endettement élevé, ont encore suffisamment de ressources pour assurer le remboursement de leurs dettes et vivre confortablement. Regardons dans quelles mesures vous pouvez dépasser le taux d’endettement maximum des 35 %.
Comment calcule-t-on le taux d’endettement ?
Le taux d’endettement s’exprime en pourcentage. C’est une fraction de ses revenus nets mensuels.
Pour calculer son taux d’endettement, on regroupe l’ensemble de ses échéances de prêts, rapportées à ses revenus nets.
Par exemple :
Un couple rembourse 1 500 € pour son crédit immobilier et 390 € pour un crédit à la consommation lié à l’achat d’un véhicule.
Ses revenus nets mensuels cumulés sont de 6 300 €.
Son taux d’endettement est donc de : (1 500 + 390) x 100 / 6 300 = 30 %
Ainsi, le taux d’endettement du couple se situe sous la barre des 35 %. Leur capacité d’emprunt additionnel pourrait être de 315 € :
(1500 + 390 + 315) x 100 / 6 300 = 35 %
Pourquoi une limite d’endettement à 35 % ?
C’est le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) qui établit cette recommandation de plafond d’endettement. Pour ce faire, il se base sur son observation du marché. Il analyse notamment les difficultés rencontrées par les emprunteurs qui ne parviennent pas à faire face à leurs échéances. Limiter ses encours de crédits à un peu plus d’un tiers de ses revenus semble être une norme raisonnable.
Au moment d’octroyer un prêt, le banquier doit également s’assurer que le « Reste à vivre » est suffisant. Il calcule donc, en valeur absolue, l’ensemble des revenus moins les principales charges fixes supportées par le ménage. Le montant restant doit dépasser un minimum requis.
Les banques peuvent-elles prêter au-delà de ce niveau d’endettement ?
La loi impose aux établissements financiers de respecter ce taux d’endettement maximum. Mais elle leur permet également d’y déroger pour 20 % des prêts octroyés. Parmi ces dérogations, 80 % au moins doivent concerner l’achat d’une résidence principale avec un minimum de 30 % de primo-accédants. Voir le texte de loi : décision du 29 septembre 2021 relative aux conditions d’octroi de crédits immobiliers.
En effet, sans ces conditions de répartition de leurs dérogations, les banques auraient surtout tendance à privilégier les emprunteurs aux revenus élevés. Pour autant, et dans tous les cas, la banque reste décisionnaire pour accorder ou non son prêt. Il faudra donc être en mesure de rassurer sur sa capacité de remboursement.
Réduire ses encours de crédits existants avant de financer un nouveau projet
Si vous avez déjà atteint les 35 % de taux d’endettement, la première réaction est de voir dans quelle mesure vous pouvez le réduire. Peut-être pouvez-vous solder des prêts à la consommation ?
Sinon, est-il possible de réduire vos frais fixes familiaux ? Ou, mieux, mais plus compliqué, pouvez-vous augmenter vos revenus ?
Avec de telles dispositions, mécaniquement, vous augmentez votre « Reste à vivre » et diminuez votre taux d’endettement.
Malheureusement, et dans la plupart des cas, ces leviers ne sont pas facilement actionnables. Mais il peut exister d’autres solutions.
Renégocier les taux de ses crédits
La renégociation des taux de crédit est envisageable lorsque les taux du marché baissent. Au moment de mettre en place votre prêt immobilier, vous avez bénéficié d’un taux relatif aux conditions du moment. Une grande majorité des crédits en immobilier se font aujourd’hui sur taux fixes. Vous êtes donc normalement engagé sur ce taux jusqu’à la dernière échéance de prêt. Malgré tout, vous pouvez renégocier votre taux avec votre banque en fonction de votre « rapport de force » et du contexte. Votre partenaire financier jugera alors de la pertinence de faire un effort pour ne pas risquer de perdre un client. Et vous jugerez de votre côté l’intérêt ou non de vous faire racheter le crédit par un autre établissement.
Rachat de crédit : se dégager de la nouvelle capacité d’emprunt
On parle également de rachat de crédit ou de regroupement de crédits dans d’autres circonstances. Il consiste à regrouper vos différentes mensualités générées par des crédits à la consommation et/ou de l’immobilier sous une seule et même mensualité. En rachetant vos différents crédits, la banque ou l’organisme de rachat de crédit (comme Négocial Solution), remet en place un nouveau prêt unique, et sur une durée généralement rallongée. Ainsi, vous bénéficiez directement d’une baisse de vos remboursements mensuels et par conséquent, de votre taux d’endettement.
Le rachat de crédit est une solution pour envisager des projets de vie comme le financement des études de ses enfants. Cela peut aussi concerner l’achat d’un véhicule, le financement d’un voyage, voire l’investissement dans une résidence secondaire…
Vous souhaitez en discuter ? Afin de vous aider à réaliser vos projets, toute l’équipe Négocial Solution se tient à votre disposition.