Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier, ou SCPI, sont des instruments de placements immobiliers
performants et accessibles à partir d’un faible montant.
Elles permettent aux investisseurs d’investir dans l’immobilier sans avoir à acheter et gérer directement des biens immobiliers.
Les SCPI peuvent offrir des rendements particulièrement attractifs, mais ce type d’investissement comporte également des risques.
Dans cet article, nous allons explorer ce qu’est une SCPI, comment elle fonctionne, les avantages et les inconvénients de ce type
d’investissement, ainsi que des conseils pratiques pour investir dans les SCPI.
Définition et présentation de l'achat de parts de SCPI
Une SCPI, Société Civile de Placement Immobilier, aussi appelée « pierre papier », est une société d’investissement immobilier collectif.
Ce produit d’épargne non coté est exclusivement composé de biens immobiliers, investis et gérés par un professionnel agrée, par le biais d’une société civile.
Les épargnants achètent des parts de cette société et deviennent donc associés à la SCPI. Les liquidités apportées par les associés sont investies dans le patrimoine immobilier de la SCPI. A ce titre, ils reçoivent donc un revenu régulier, sous forme de dividende, composé des loyers issus de la gestion des biens ainsi que des revenus exceptionnels issus notamment de la vente de biens immobiliers par le gestionnaire. Les épargnants sont donc indirectement propriétaires des biens immobiliers composant la SCPI.
Les SCPI investissent dans différents types de biens immobiliers dans différents secteurs : bureaux, logements, entrepôts, locaux commerciaux ou locaux d’activité…
Ces biens peuvent
être neufs, faire l’objet de rénovations, ou encore être tournés vers les énergies renouvelables…
Comment fonctionnent les SCPI ?
Les SCPI fonctionnent sur un principe de mutualisation des risques et des bénéfices.
Voici les étapes principales de leur fonctionnement :
- 1. Collecte de fonds :
La SCPI émet des parts de la société et collecte des fonds auprès des investisseurs. Chaque investisseur achète des parts en fonction de son capital à investir.
- 2. Acquisition immobilière :
Une fois que suffisamment de capital a été collecté, la société de gestion recherche et achète des biens immobiliers commerciaux en utilisant les fonds collectés. Ces biens sont ensuite gérés par la société de gestion.
- 3. Location des biens :
Les biens immobiliers sont loués à des locataires commerciaux, tels que des entreprises, des commerces, ou des institutions. Les loyers perçus sont regroupés et distribués aux investisseurs.
- 4. Distribution de revenus :
Les revenus générés par les loyers, déduction faite des frais de gestion et des provisions pour travaux, sont distribués aux investisseurs sous forme de dividendes. Chaque investisseur reçoit une part des bénéfices en fonction du nombre de parts qu’il détient.
- 5. Revalorisation des parts :
La valeur des parts de la SCPI peut évoluer en fonction de la performance du portefeuille immobilier.
Si la valeur des biens immobiliers augmente, cela peut se refléter dans une augmentation de la valeur des parts.
- 6. Sortie de l'investissement :
Les investisseurs ont la possibilité de revendre leurs parts sur le marché secondaire ou de les céder à la société de gestion, sous réserve des
conditions et des règles spécifiques de la SCPI.
Les différents types de SCPI : SCPI fiscales, SCPI de rendement, SCPI de valorisation, déficit foncier
Il existe différents types de SCPI, répondant à divers objectifs :
- Les SCPI de rendement : Elles distribuent régulièrement des revenus aux associés.
- Les SCPI de valorisation : Elles ne distribuent pas de revenus aux associés, mais leur fait bénéficier de la revalorisation des parts à terme.
- Les SCPI fiscales : Il peut s’agit de SCPI Pinel ou SCPI Malraux, faisant bénéficier aux associés des avantages fiscaux de ces régimes.
- Les SCPI déficit foncier : Elles permettent à leurs associés de bénéficier du mécanisme du déficit foncier.
Enfin, les SCPI peuvent être investies de différentes manières : en direct, par le biais d’un contrat d’assurance-vie, en démembrement de propriété (usufruit ou nue-propriété). Elles peuvent également être financées à crédit (emprunt amortissable ou in fine…).
La SCPI est donc un outil pouvant répondre à un grand nombre de stratégies patrimoniales.
Ce placement existe depuis plusieurs dizaines d’années et est actuellement en plein développement, du fait de ses nombreux avantages.
Les avantages des SCPI :
Investir en SCPI présente plusieurs avantages significatifs pour les investisseurs :
- Diversification :
L’un des principaux avantages des SCPI est la diversification. En investissant dans une société civile de placement immobilier, vous détenez une part d’un portefeuille immobilier diversifié. Cela réduit considérablement le risque par rapport à l’achat direct d’un bien immobilier unique. Vous n’êtes pas exposé aux problèmes spécifiques d’un seul bien, comme la vacance locative ou les coûts de réparation élevés.
- Accès à l'immobilier commercial :
Investir dans l’immobilier commercial peut être coûteux et nécessiter une expertise significative en gestion immobilière.
Les SCPI offrent un moyen d’accéder à ce type d’investissement sans avoir à acheter un immeuble commercial vous-même ni à vous occuper de sa gestion quotidienne. C’est une option idéale pour les investisseurs qui souhaitent diversifier leur portefeuille avec de l’immobilier.
- Revenus réguliers :
Les SCPI offrent un flux de revenus réguliers sous forme de dividendes provenant des loyers collectés. Cela peut constituer une source de revenu passive stable pour les investisseurs, en particulier ceux qui recherchent un complément de retraite.
- Gestion professionnelle :
Les sociétés de gestion de SCPI sont composées d’experts en immobilier qui gèrent activement le portefeuille de biens immobiliers. Ils s’occupent de la recherche, de l’acquisition, de la location, de la gestion des locataires et de la maintenance des biens. Vous bénéficiez ainsi de l’expertise professionnelle sans avoir à vous en préoccuper.
- Potentiel de valorisation :
En plus des revenus réguliers, les parts de SCPI peuvent également voir leur valeur augmenter si le portefeuille immobilier se valorise. Cela peut se traduire par une appréciation du capital de l’investisseur au fil du temps.
Les inconvénients des SCPI :
Bien que les SCPI présentent de nombreux avantages, elles ne sont pas sans risques. Il est essentiel de les prendre en compte avant de décider d’investir dans ce type de véhicule d’investissement.
- Risque de liquidité :
Bien que les parts de SCPI soient généralement liquides, elles ne sont pas aussi liquides que d’autres investissements tels que les actions. La revente des parts peut prendre du temps et peut-être soumise à des frais de sortie.
- Frais de gestion :
Les SCPI ont des frais de gestion annuels qui sont prélevés sur les revenus générés par les biens immobiliers. Ces frais réduisent le rendement net pour les investisseurs. Il est essentiel de comprendre ces frais et de les prendre en compte lors de l’évaluation de l’investissement.
- Risque de marché :
La valeur des parts de SCPI peut fluctuer en fonction de la performance du marché immobilier commercial. Si le marché se porte mal, cela peut avoir un impact négatif sur la valeur des parts et les revenus distribués aux investisseurs.
- Risque de crédit :
Les SCPI sont exposées au risque de crédit si les locataires commerciaux ne parviennent pas à payer leur loyer. Cela peut entraîner une diminution des revenus distribués aux investisseurs. Pas de contrôle direct. En investissant dans une SCPI, vous cédez le contrôle direct sur la gestion des biens immobiliers à la société de gestion. Si vous préférez avoir un contrôle total sur vos investissements immobiliers, l’achat direct de biens immobiliers peut être plus approprié.
Comment investir dans les SCPI ?
Si vous décidez d’investir dans les SCPI, voici quelques étapes à suivre pour commencer :
1. Faites vos recherches
Il est essentiel de comprendre le fonctionnement des SCPI, leurs avantages et leurs inconvénients avant de prendre une décision d’investissement. Vous pouvez consulter des ressources en ligne, des livres sur le sujet et discuter avec des conseillers financiers pour
obtenir des informations pertinentes.
2. Établissez vos objectifs
Déterminez pourquoi vous souhaitez investir dans les SCPI. Que recherchez-vous exactement, un revenu régulier, une appréciation du capital, ou les deux ? Vos objectifs financiers orienteront vos choix d’investissement.
3. Choisissez une SCPI
Il existe différents types de SCPI sur le marché, chacune avec des caractéristiques différentes. Recherchez celles qui correspondent le mieux à vos objectifs et à votre tolérance au risque.
Vous pouvez également consulter les performances passées des SCPI pour évaluer leur historique.
4. Consultez un conseiller en gestion de patrimoine
Il est recommandé de consulter un conseiller en gestion de patrimoine ou un expert en investissement immobilier pour obtenir des conseils personnalisés. Ils peuvent vous aider à sélectionner les SCPI les plus appropriées pour votre situation financière.
5. Investissez
Une fois que vous avez choisi une SCPI, vous pouvez investir en achetant des parts. Vous devrez généralement remplir un formulaire de souscription et investir un montant minimum. Les parts seront ensuite détenues en votre nom.
6. Surveillez la performance de vos investissements
Bien que les SCPI nécessitent moins d’attention que l’investissement direct dans l’immobilier, il est important de surveiller la performance de vos investissements de manière régulière. Gardez un œil sur les revenus distribués, les rapports annuels de la SCPI et les évolutions du marché immobilier commercial.
7. Diversifiez votre portefeuille
Pour réduire davantage les risques, envisagez de diversifier votre portefeuille en investissant dans différentes SCPI et d’autres classes d’actifs.
Conclusion
Les SCPI sont un moyen attractif d’investir dans l’immobilier commercial sans les tracas liés à la gestion directe des biens immobiliers. Elles offrent une diversification, des revenus réguliers, et un accès à un portefeuille immobilier géré par des professionnels.
Ainsi, acheter des parts de SCPI participent au développement de votre patrimoine immobilier. Cependant, elles ne sont pas exemptes de risques, notamment en ce qui concerne la liquidité et la dépendance à la performance du marché immobilier.
Avant d’investir dans les SCPI, il est crucial de faire des recherches approfondies, de comprendre vos objectifs financiers, et de consulter des experts financiers pour obtenir des conseils appropriés. Les SCPI peuvent être un excellent complément à un portefeuille d’investissement diversifié, mais comme pour tout investissement, une planification judicieuse est essentielle pour atteindre vos objectifs financiers à long terme.
