Réaliser un rachat de soulte est une opération qui peut être complexe. Cette opération s’inscrit généralement dans un contexte de divorce ou de succession. Mais comment procéder ? Comment la calculer et la financer ?
Qu'est-ce que le rachat de soulte ?
Il arrive que dans le cadre d’un bien en indivision l’un des indivisaires souhaite racheter les parts des autres. Il obtient alors la pleine propriété du bien. Ce rachat de part est aussi appelé rachat de soulte.
Par exemple, lorsqu’un couple divorce ou se sépare, qu’advient-il de la maison ?
– Ils peuvent soit la revendre et se partager l’éventuelle plus-value après remboursement du prêt.
– Ou l’un des deux anciens époux peut vouloir conserver le bien et devenir l’unique propriétaire. Dans ce cas, il doit racheter les parts de son ex-conjoint.
Il existe également des cas, où les indivisaires sont plus de deux. Par exemple lors d’une succession. Imaginons trois frères et sœurs qui héritent d’un bien immobilier en indivision. Admettons qu’il soit convenu que l’un d’entre eux garde à lui seul le bien. Il devra alors verser au reste de la fratrie une compensation financière, la fameuse soulte.
Dans tous les cas, le rachat de soulte doit faire l’objet d’un acte de partage chez le notaire.
Comment calculer la soulte dans le cas d'un divorce ou d'une succession ?
Tout d’abord, la fixation du montant du partage peut se faire entre les membres de l’indivision, à l’amiable. Dans le cas contraire, il est possible de faire constater la valeur actuelle du bien par un notaire ou un agent immobilier.
Ensuite, il convient de déterminer la valeur nette du bien. Elle servira alors de base pour calculer le montant de la soulte.
Deux options se présentent :
-Soit les indivisaires ont un prêt immobilier en cours pour ce bien. Auquel cas, le tableau d’amortissement du prêt permettra de connaître précisément le montant restant dû.
-Soit il n’y a plus de prêt. Dans ce cas, le calcul du montant de la soulte est facilité.
Il est possible de calculer le montant de la soulte en appliquant la formule suivante.
Dans le cadre d’un bien immobilier détenu par un couple :
Soulte = (valeur actuelle du bien – montant du capital restant dû) / 2
En cas de succession, si un des trois héritiers rachète la part des autres :
Soulte = 2 x (valeur actuelle du bien – montant du capital restant dû) / 3
Emprunter pour financer un rachat de soulte
On peut parfois financer son rachat de soulte en mobilisant de l’épargne. Mais cela n’est pas toujours possible. Dans le cas contraire, il convient de solliciter un prêt bancaire.
Pour ce faire, il faudra tout d’abord s’assurer de la cohérence du montant des mensualités à rembourser en fonction de ses revenus. L’établissement bancaire étudiera la capacité d’emprunt du futur propriétaire unique. Selon le montage, il faut éventuellement prévoir des frais liés au remboursement anticipé de l’ancien crédit.
Faire appel à un courtier permet d’être bien accompagné dans une telle situation. Chez Négocial, votre conseiller vous aide à choisir les meilleures options pour optimiser votre situation.
