De nos jours, il est tout à fait envisageable d’acheter un bien immobilier pour sa résidence principale sans apport personnel. Pourtant, il a longtemps été dit qu’un apport personnel était obligatoire pour prétendre à un prêt bancaire. Pour sûr, il est un élément rassurant pour le banquier dans le cadre d’une demande de financement. Et il est surtout vu comme une façon de faire baisser votre taux d’endettement. Mais alors, comment faut-il s’y prendre pour obtenir un accord de financement sans compter sur ses propres deniers ?
Qu’est-ce qu’un apport personnel ?
On parle d’apport personnel pour désigner le montant financé directement par l’emprunteur dans le cadre d’un projet d’achat immobilier. Il peut par exemple s’agir d’une somme d’argent économisée ou issue de la revente d’un autre bien. Cet apport vient alors faire diminuer le montant à emprunter par rapport à la valeur du bien. Le versement de l’apport se fera directement auprès du notaire au moment de l’acte de vente définitif.
Les établissements bancaires ont coutume de demander un minimum d’apport, à minima pour couvrir les charges annexes : frais de dossier, honoraires de l’agence, frais de notaire, voire les frais de garantie… Mais certains prêteurs acceptent de financer à plus de 100%. Autrement dit, ils financent 100% de la valeur du bien plus les frais annexes évoqués ci-dessus.
Toutefois, ces pratiques ne sont pas monnaie courante, et il faut redoubler d’arguments pour obtenir une offre de prêt dans ces conditions.
Pourquoi l’apport personnel facilite-t-il l’obtention d’un crédit immobilier ?
Lors de votre demande de prêt, si la banque vous demande un apport personnel, ce n’est pas simplement pour le plaisir. En vous impliquant davantage dans votre projet, vous diminuez votre mensualité et par conséquent vos risques de non remboursement.
Qui plus est, on sait que les premières années de remboursement d’un prêt sont celles où vous remboursez une plus grande part d’intérêts, et une moindre part de capital. Aussi, revendre son bien très tôt après l’avoir acheté, suite à un aléas de la vie par exemple (décès, divorce, etc…), multiplie les risques. Encore plus si vous en obtenez un prix inférieur à celui de votre achat ! Le fruit de cette vente ne permettra peut-être pas de couvrir l’avance faite par la banque si elle a financé la totalité de la valeur du bien.
Dans quels cas l’apport personnel n’est-il pas obligatoire ?
Tout naturellement, on peut dire que plus vous autofinancez votre projet, moins vous empruntez, et plus votre taux d’endettement est bas. Dans une telle situation, vous obtiendrez votre prêt personnel complémentaire sans difficulté. Par ailleurs, le coût total de votre crédit sera également moins élevé.
En augmentant sa part d’apport, on peut même imaginer avoir la possibilité d’emprunter avec une durée du prêt plus courte. Et qui dit durée plus courte dit taux d’intérêt plus attractif !
Mais alors, quand peut-on se voir dispenser d’apport ?
Votre niveau d’endettement reste bas malgré votre emprunt
L’établissement financier sera beaucoup plus enclin à vous financer sans apport si vous parvenez à maintenir un taux d’endettement bas. Il sera en effet rassuré sur votre capacité à faire face à vos échéances de prêt. Et bien sûr, plus vos revenus et votre « reste à vivre » seront élevés, plus cela jouera en votre faveur.
Vous disposez d’une épargne de sécurité
Il est parfois judicieux de ne pas retirer ses économies de certains placements qui peuvent s’avérer rémunérateurs. Pour autant, cette épargne intéressera fortement votre établissement bancaire. Ce dernier pourra notamment vous demander le nantissement d’une partie de votre épargne bloquée, par exemple sur une assurance-vie, en garantie complémentaire de votre crédit. Cela signifie que vos liquidités, placées sur ce support, seront utilisées pour rembourser votre emprunt en cas de défaillance de votre part. Vous ne pourrez donc pas utiliser ces fonds pour d’autres projets.
Vous empruntez pour un investissement locatif rentable
Dans ce cas de figure, vos revenus locatifs doivent pouvoir couvrir vos mensualités de remboursement. Il s’agira alors d’un investissement rentable dont le risque sera limité.
Vous faites une bonne affaire
Si vous achetez un appartement ou une maison à un prix inférieur à sa valeur réelle, l’emprunt sera également moins risqué. Effectivement, en cas de revente, vous pourriez réaliser une belle plus-value. Ceci est encore plus vrai si votre investissement se fait dans une localité où le marché de l’immobilier est favorable et en croissance. Investir dans une valeur sûre rassurera effectivement votre banquier.
Crédit sans apport : les arguments pour le négocier
Vous l’aurez donc compris, devenir propriétaire sans apport personnel est possible. Certaines banques peuvent refuser ce type de montage financier, par principe malgré tout. Mais il est, la plupart du temps, possible de négocier, à conditions d’avoir les bons arguments.
Récapitulons les arguments que vous pouvez utiliser :
- Vous disposez de revenus confortables pour couvrir vos mensualités.
- Votre taux d’endettement est maîtrisé et votre capacité d’emprunt large.
- Vous disposez d’une situation professionnelle stable (CDI ou statut de fonctionnaire).
- Votre épargne vous permet de couvrir une part significative du montant de votre emprunt. Cette épargne devra être bloquée et pourra servir de garantie à votre prêt.
- Si vous êtes primo-accédant et jeune emprunteur, la banque pourra se montrer plus conciliante. Elle comprendra en effet plus facilement qu’il vous faut davantage de temps pour vous constituer une épargne.
- Vous présentez une caution solidaire additionnelle en garantie de votre crédit immobilier.
- Vous faites une bonne affaire en achetant un bien immobilier en-dessous de sa valeur réelle, dans une zone dynamique.
Afin de vous donner toutes les chances de présenter un dossier solide de demande de financement sans apport personnel, faites-vous accompagner !
Négocial vous apporte toute son expérience et son savoir-faire pour vous permettre de réaliser votre projet.
