Investir dans l’immobilier locatif meublé est une option attrayante pour de nombreux particuliers en quête de diversification de leur patrimoine ou de revenus complémentaires. Cependant, au-delà du bien à acquérir, se pose la question cruciale du statut fiscal qui s’impose à vous : LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ou LMP (Loueur en Meublé Professionnel) ?
Face à cette complexité, il est essentiel de comprendre les subtilités et les différences entre ces deux régimes fiscaux. L’ impact peut être significatif sur votre fiscalité. Pour optimiser votre investissement, suivez le guide !
La location meublée : de quoi parle-t-on et quels sont ses avantages
La location meublée représente une alternative distinctive dans le domaine de l’investissement immobilier. Contrairement à la location nue où le bien est loué vide, la location meublée implique la mise à disposition d’un logement équipé de meubles, d’électroménagers et d’accessoires nécessaires à la vie courante. Cette spécificité offre un avantage certain pour les propriétaires bailleurs, car elle permet généralement de pratiquer des loyers plus élevés comparés à ceux d’une location nue.
En optant pour la location meublée, les propriétaires offrent un cadre de vie clé en main à leurs locataires, attirant ainsi une clientèle diverse : étudiants, professionnels en déplacement, touristes ou même seniors à la recherche de logements temporaires. De plus, ce type de location est soumis à une fiscalité particulière et peut bénéficier de certains régimes avantageux, ce qui en fait une véritable option à envisager pour les propriétaires qui cherchent à générer des revenus locatifs tout en optimisant leur fiscalité.
La location meublée peut prendre différentes formes, allant des studios aux appartements de plusieurs pièces, en passant par les résidences de services offrant des prestations complémentaires (résidences étudiantes, seniors, touristiques).
Quels sont les grands principes de la LMNP (Location meublée non professionnelle)
Les principaux avantages de la location meublée non professionnelle sont avant tout fiscaux. Voici les grands principes du statut LMNP :
Statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) :
Ce statut s’applique à un particulier qui loue un bien immobilier meublé à titre non professionnel.
Revenus Locatifs :
Les revenus issus de la location meublée sont catégorisés en tant que BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Ils peuvent être imposés dans la catégorie des BIC au régime micro-BIC ou au régime réel.
Régime micro-BIC : locations meublées
Le régime micro-BIC permet, sous certaines conditions, d’appliquer un abattement forfaitaire sur les recettes locatives, le solde étant imposé selon le barème de l’impôt sur le revenu.
1/ Situation jusqu’aux revenus 2024 (déclarés en 2025)
Pour les locations meublées classiques (LMNP) :
- Seuil de recettes : 77 700 €
- Abattement forfaitaire : 50 %
Au-delà de ce seuil, l’investisseur bascule au régime réel.
2/ Évolutions à compter des revenus 2025 (déclarés en 2026)
Les règles sont modifiées pour les meublés de tourisme, avec une distinction entre classés et non classés.
a) Meublés de tourisme non classés
À partir des revenus 2025 :
- Seuil micro-BIC abaissé à : 15 000 €
- Abattement forfaitaire réduit à : 30 %
Au-delà de 15 000 € de recettes, l’activité relève du régime réel.
b) Meublés de tourisme classés
À partir des revenus 2025 :
- Seuil micro-BIC : 77 700 €
- Abattement forfaitaire : 50 %
Régime Réel :
Au régime réel, le bailleur déclare ses revenus réels issus de la location après avoir soustrait les charges déductibles (amortissement, intérêts d’emprunt, charges de copropriété, travaux, etc…).
Ce régime peut être plus avantageux pour les propriétaires ayant des charges importantes.
Qu’est-ce que la LMP (Location meublée professionnelle) ?
La LMP ou Location Meublée Professionnelle, répond au même besoin que la LMNP, mais il existe des différences. Sous ce statut, le particulier qui perçoit des revenus locatifs est considéré comme exerçant une activité professionnelle.
C’est donc essentiellement le montant des revenus générés par la location qui permettent de déterminer ce statut.
Ainsi, vous passez du statut de LMNP à LMP dès que :
– Vous dépassez 23 000€ de revenus locatifs par an ;
– Ou que vos loyers encaissés dépassent l’ensemble de vos autres revenus professionnels.
Comparatif entre LMP et LMNP
Au-delà des différences de revenus locatifs et du poids de ces revenus dans le foyer fiscal, il existe d’autres différences entre ces deux statuts.
En matière d’imposition, en LMP, vous avez le choix entre l’impôt sur le revenu et l’impôt sur les sociétés. A contrario, en LMNP vous devez déclarer vos revenus au barème de l’impôt sur le revenu. Le statut de Loueur Meublé Professionnel vous permet l’imputation des déficits sans limite de montant. Votre éventuelle plus-value en tant que LMNP est considérée comme plus-value immobilière. Mais en LMP, il s’agit d’une plus-value professionnelle. Les conditions fiscales ne sont alors pas les mêmes. Si l’on regarde maintenant du côté des cotisations sociales, là aussi, il y a des différences. Selon le montant de vos revenus fonciers, vous serez considéré, en LMP, soit en microentreprise, soit soumis au régime des indépendants. Les cotisations sociales seront donc celles correspondantes.
Il est à noter également, que les loueurs en LMP doivent tenir une comptabilité spécifique. Ils doivent à ce titre produire des déclarations fiscales plus détaillées que celles des loueurs en LMNP.
Il est crucial de noter que la classification en LMP implique des obligations spécifiques, notamment en termes de gestion comptable et fiscale, et peut également avoir des conséquences sur la fiscalité personnelle du loueur.
N’hésitez pas à contacter nos spécialistes en gestion de patrimoine pour bien mesurer les impacts de vos choix et optimiser votre situation.
